借地契約では「借地の期間」を契約で定めますが、そこに建物を建築する場合、使用期間は長期に及びます。新法では、定めた期間を更新できる「普通借地権」と、決められた期間（50年以上）で契約を終了し建物を取り壊して土地を返す「定期借地権」の2種類を設けました。

「普通借地権」は、建物の種類（木造、鉄筋コンクリート造など）に関係なく、存続期間は一律30年。期間満了時に更新する場合の更新期間は、1回目は20年、2回目以降は10年となります。これらの期間は、貸主・借主がこれより長い期間を定めた場合は、それが存続期間となります。

「定期借地権」は、「建物譲渡特約付」にすることもでき、商業施設や物流施設、工場など事業用の建物所有であれば期間を50年未満にすることもできます。

定期借地権は普通借地権に比べて低額で権利設定ができ借地人の負担は軽減されるので、普通借地権より安価に建物を所有できますが、期間が来たら必ず更地にして土地を返還することになります。

貸主、借主とも、利用目的と経済効率を考えて、どちらの借地権を選ぶか、期間はどうするのか、熟慮が必要でしょう。

現在、期間満了・更新時期を迎える借地契約は、旧法時代（平成４年８月１日より前）の契約でしょうから、旧法に基づいてご説明しましょう。
契約期間の定め方や、法律に基づく解釈はいろいろあるので、まず、「あなたの借地契約がまもなく契約期間満了を迎える」こととしましょう。

（1）借主が「契約更新」を希望したら→原則は「法定更新」
建物がある場合は、借地契約が更新されます（借地法4条1項）。
借主が更新請求をしなくても、期間満了後に土地の使用を続受けている場合は、法律が、更新されたものと認めることになります。これを「法定更新」といいます（借地法6条）。
法定更新後の借地契約の内容は、それ以前の契約と同じになりますが、賃貸借期間は、堅固建物（鉄筋コンクリート造など）は30年、その他の木造建物などは20年となります。
期間満了を迎える前に、貸主・借主間で協議をして「合意更新」し、契約書も新たに作成しておけば、最も円滑な関係を継続できるでしょう。

（2）貸主が契約終了を希望する場合→明け渡しを求める「正当事由」はあるか
貸主から、土地の使用を続けている借主に対し、遅滞なく異議を述べます。その異議に自己使用の必要など「正当事由」がある場合には、期間満了により賃貸借契約は終了することになります。
異議を述べても、借主が納得しない場合に、土地を明け渡してもらうためには、裁判を提起する必要があります。裁判では、貸主からの「更新拒絶に正当事由があるかないか」が最大の争点になります。

契約期間満了の時期が近づき、土地を返してもらいたい事情がある場合は、早めに弁護士と相談されることをお勧めします。最終的に裁判になった場合、正当事由が認められる可能性があるかどうかを判断し、可能性が高いなら建物収去土地明渡しの裁判手続へと進み、可能性が低いなら、話し合いで着地点を探るなど、合理的な方法をご提案できます。

賃料不払い、用法違反、無断増改築、保管義務違反等の債務不履行があれば、民法541条により貸主は賃貸借契約を解除することができます。
ただし、判例は、これらの義務違反が貸主借主間の ｢信頼関係の破壊｣にあたる場合に限って解除を認めるとしています。
また、借地権の無断譲渡・転貸なども、契約解除の理由となります。
これらの場合、協議で解決できなければ、裁判手続きを行うことになります。

借主側に、借地上の建物の種類や構造を変更したい、増改築をしたい、賃借権を他に譲渡または転貸したいなどの事情がある時に、承諾料の折り合いがつかないなど何らかの理由で、貸主が承諾してくれない場合があります。
また、貸主側からは、借地人が借地権を他に譲渡したい場合や、借地上の建物が競売されてしまった場合など、貸主が自ら買い取りたいという場合（介入権の行使）もあります。
そのような時に、裁判所に判断してもらい、貸主の承諾に代わる決定をしてもらったり、貸主が買い取る価格を決めてもらうのが「借地非訟手続」です。裁判所は、専門の不動産鑑定士などで構成する鑑定委員会の意見を聞いて、決定をしてくれます。
弁護士は、この手続きの代理をいたします。

借地関係は、借地権価格が高く評価されるので（更地の5～7割）、権利としても高額になります。法律も複雑で、実務上多数の判例が積み重ねられている分野です。紛争が生じた場合、専門家に相談されることが、貸主にとっても借主にとっても、自らの資産を最大限に守ることになるでしょう。